אילו שתי צורות התקשרות קיימות בין מוכר נכס למתווך נדל"ן?
"חתמתי לו על איזה נייר אבל אני לא יודע על מה…" , "הוא אמר שאני חייב לחתום אז חתמתי…" "אני לא יודע כמה זמן עבר… לא ראיתי אותו מזמן…" "לא הבנתי בכלל על מה הוא דיבר איתי… " ועוד כהנה וכהנה דברים המשקפים את אופי הפגישה שהתקיימה בין שני הצדדים – מוכר הנכס והמתווך.
מצער , אבל בהחלט קיים!
מדובר בציטוטים מפיהם של אנשים אותם פגשנו בדרך… והגיע הזמן לעשות סדר בדברים! להבהיר ולהסביר כך שכל אחד ואחת מכם ידע מה קיים, אילו צורות התקשרות קיימות עם מתווך, וידע לעשות את הבחירה המועדפת עליו! כן, אפשר גם לבחור למכור את הבית לבד!
אז נתחיל עם לשון החוק:
סוג אחד של קשר > בין מוכר נכס למתווך - מתן הרשאה ללא כל מחויבות הדדית
לפי סעיף 9.(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996,
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח עלהזמנה
בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".
זוהי צורת התקשרות אחת שמשמעותה – קבלת ומתן שירותי תיווך ללא כל מחויבות הדדית בין הצדדים.
לפי החוק חייב מוכר הדירה לחתום על הזמנת שירותי תיווך ,הזמנה שלפיה נותן הוא הרשאה למתווך הנדל"ן לבצע עבורו פעולות תיווך. המתווך יפעל לקידום המכירה של הדירה בדרכים בהן יבחר והוא אינו חייב דין וחשבון למוכר הנכס . מוכר הדירה לא מחויב כלפי המתווך או המתווכים להם נתן הרשאה, והוא רשאי להמשיך ולשווק את הנכס בעצמו או באמצעות מתווכים אחרים ככל שירצה. טופס הזמנת שירותי התיווך כולל סעיף המדבר עלעמלת התיווך לה יהא זכאי המתווך במידה והוא זה אשר הקונה הגיע באמצעותו . ורק במצב זה!
סוג שני של קשר > בין מוכר נכס למתווך - מתן הרשאה עם מחויבות הדדית = בלעדיות
לפי סעיף 9.(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996,
"מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי ( להלן – בלעדיות), ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה – יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין ( בחוק זה – פעולות שיווק )סעיף 9 (ב1) תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.סעיף 9 (ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות …, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק שנקבעו …"
זוהי צורת התקשרות שנייה שמשמעותה –
קבלת ומתן שירותי תיווך עם מחויבות הדדית בין הצדדים. מוכר הדירה חותם על שני טפסים :
צורת התקשרות זו של מתן בלעדיות למתווך נדל"ן מחייבת הן את המתווך מצד אחד והן את בעל הדירה מצד שני.
עם החתימה על הבלעדיות, המתווך מקבל לידיו את כל האחריות על שיווק וקידום מכירת הדירה, לפרק זמן שנקבע מראש בין הצדדים ,תוך ביצוע כל הפעולות השיווקיות ובאמצעים העומדים לרשותו וכפי שהתחייב בכתב בפני בעל הנכס, וכן עפ"י תכנית העבודה שהגיש.
חרג המתווך ולא עמד במחויבויותיו כלפי המוכר, רשאי המוכר להודיע על ביטול הסכם הבלעדיות עם המתווך, בתום שליש מתאריך תחילת תקופת הבלעדיות. המוכר מתחייב שלא לנקוט צעדים מול משרדי תיווך נוספים או באופן עצמאי, על מנת לאפשר למתווך לפעול בחופשיות תוך, שזמנו, מאמציו, שיתופי הפעולה עם משרדי תיווך נוספים, והשקעותיו הכספיות יהיו יעילות, לטובת קידום מכירת הדירה.
בבסיסה של כל צורת התקשרות בין מוכר נכס למתווך מקרקעין, עלינו להדגיש כי על מוכר הנכס לחתום על הזמנה לקבלת שירותי תיווך, בלעדיה , לא יהא זכאי המתווך לעמלת התיווך המגיעה לו.
ולסיכום :
כבעל הנכס עליך לדעת מהן זכויותיך וחובותיך כאשר אתה מחליט להעסיק מתווך מקרקעין.
החוק אותו ציטטתי והמשמעות שלו הנם חשובים עבורך , הן להגברת מודעותך והן למניעת טעויות בדרך.
מתווך יכול להוות עבורך גורם יעיל ביותר לקידום מכירת הנכס, הוא יכול לבצע פעולות מגוונות לחשיפה רחבה של הנכס ולהיות לעזר רב בכל תהליך המכירה עד לסיומה בעסקה ואפילו אחרי..
כאשר אתה כמוכר, מודע ללשון החוק, קל לך יותר לבחון את הדברים ולקבל החלטות , הן בשלב שלפני ההתקשרות והן תוך כדי תהליך העבודה עם המתווך לאחר התחלת עבודתו לקידום מכירת הנכס.
בפוסט הבא נתייחס לדברים חשובים לא פחות אליהם חשוב לנו להפנות את תשומת לבך … בהקשר לחתימה על טופס בלעדיות…
בהצלחה
קודם כל אנשים
